地产专家帅过头:房地产专家没有错 错在你听了他的话!

地产专家帅过头:房地产专家没有错 错在你听了他的话!

我跟地产行业打交道满满的20年了,可能是地产媒体人里年纪最大的,至少是之一。

这么多年,别人买房老咨询我,我从来就是不持立场,不选边站,除非是好朋友和重要的人。不是我没把握,是我的心理作怪,我以前老喜欢做红娘,好费力撮合了他们,他和她在一起快乐的时候是绝对不会想到我的,而他们闹得天翻地覆时是一定会恨我的,甚至与我反目为仇,原因是我太熟悉她,她则误认为我爆了她很丰富的料。为买不买房提建议,情形一样,买房的房价涨了不会奖励我一分钱,跌价的则会恨得咬牙切齿!还以为我故意误导……

如今,中国人谈房色变,很像前年去年谈股色变。我所在的深圳过去二年房价实际翻了一个筋斗,股价翻了几个筋斗后已经回到解放前,奇怪的是房价还很窜。上海卖方一夜返价百万,北京五环也要卖10万,广州房价蠢蠢欲动……各种传闻袭来,我就像一个赶场的人,老踩不到点,以前不敢买房,是担心别人说三道四,现在不敢买房,是真的买不起了。现在做自媒体,是分享时代,不能再把观点藏着掖着了。

诚然,预测中国房价是一个很接地气的话题,但更是一趟浑水。
所以,中国不少学者喜欢浑水摸鱼!谢国忠、陈志武、易宪容……

奇怪的是过去10多年能看透中国房地产,能准确预测房价走势的专家寥寥无几,特别是那个国家级的易专家,还有我那全国知名的老同事牛xx年年说房价会奔溃,但房价往反方向一次又一次往上蹿。

奇葩吧,倒是售楼部里一大堆售楼员“你买呀,你买呀!”看得准,说得对,做得好!

预测房价,专家为什么比不过售楼员

2012年易宪容“天也挡不住房价降下来”观点破灭。

前摩根士丹利董事总经理谢国忠前年就惊爆“中国房价至少要跌三年”。

郎咸平几年前更加危言耸听——在中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产,而且是必然破产!无路可逃!这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生,绝非危言耸听。

可以极端的说,论经济学家对中国房地产的预测准确率,可以随便到任何楼盘的售楼部,找任何一个售楼员,这帮年轻人在过去十年对房价的说辞一定更准确。

实在的说,我们不能过多责怪地产专家或者经济学家,我至少随便列出几个理由来为他们辩护——
>>>>
一、他们的方法没有错,是他们采集的数据有误!
判断房价是否高企,无非就是看购买力,房价和收入比,并且有国际惯例或者通行标准来断定。

就拿收入来说吧,南方哪个城市没有瞒报GDP?记得10年前,东莞就已经超过3000亿了,可他们上报的数据是1000多亿。

老板要给亲朋好友资助点钱,李男一百万,张女几十万,这在国外是要计入GDP的呀。

哪个行业的经营管理人员没有灰色收入,采购的人东奔西跑,那么累不应该有些补偿和奖励吗?加班加点,课外辅导的老师不应该有点犒劳吗?到处求人拉广告有点佣金则是一个全国通行惯例,当然很多高风亮节者不会要。

这样一来,中国的收入,特别是南方城市、一线城市老百姓的收入被严重低估。

他们的判断能准确吗?

现在同样面临这个统计数据问题,我周边大部分人去年生意是亏的,股票是亏的,可为什么社会统计的还是那么高增长率呢?未来房价靠什么支撑啊?那就寄希望M2吧!

二、这个可怕的M2不是经济学家能够预先知道的。

2003年中国广义货币(M2)是18.6万亿,到2012年时国家广义货币总量(M2)是94万亿,10年间广义货币总量增加了5倍,基本相当于北上广深等主要城市在10年间商品房价格上涨的幅度。这个是事后才知道的。显然,房产成为避险性的投资品。

三、“面粉比面包还贵”的“黑天鹅事件”经常发生

新的土地拍卖比价比现买的房价还贵,这一个又一个的突发事件,是专家预测经济形势和房价的大忌。土地财政,导致每个城市土地拍卖越来越高,具体我就不一一列举了。

四、世界一流学者也看不透中国的房价,我们能责怪他们吗?

“全世界都在等着看中国房地产泡沫的笑话”几年前就听到西方经济学家说这样的话。

1991年诺贝尔经济学奖得主罗纳德•哈里•科斯,从一开始就坚定的看好中国。他坚信,中国经济转型是“历史上最为伟大的经济改革计划”,中国经济总量在2020年代后期超过美国,是大概率事件。言下之意,中国的购买力一直在大增,至少增到2020年。

2008年获诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼就对中国表示巨大的担心。他担心,中国经济正在崩溃。 世界经济已经饱受欧洲金融危机之苦, 我们真的不需要一个新的危机发源地。

即使最优秀的学者,他们对中国经济和房价的判断也可能得出相反的结论。让中国人惊奇的是,他们俩都不愿意触及中国的房价,因为房价不但是一个敏感话题,也的确是一滩浑水。

现在想来,幸好这些中国专家一直唱衰房价,大量很早就要入市的人被他们策反了,房价过了这么多年到现在才问鼎世界最高水平。不然的话,凭中国人对房子的偏爱,国家印了那么多钱,凭中国人的聪明和冲劲,中国一线城市的房价五年前就可能问鼎世界第一了。

人人都能成为房地产专家

以往经济学家善用定量分析,用房价与国民收入比来判断房价走势。然而鉴于中国的独特国情,房价走势预估很难用完全市场经济的分析方法得出准确结论。如何正确预估中国房价走势?以我多年的观察,谈谈我的体会,此意见不能作为投资依据,仅供参考。

简单的说,国家2016年要意外更多增加货币供应,还出台了这么多减税利好政策,即使作为专家,相信在二个月前,他们要做预测时,无法得知这一消息的。所以说,研究房价走势,首先必须研究政治经济学,并在此基础上结合具体情况发挥——

预估预测短期内(一到两年)房价走势运用市场行为学较为合适,
预估预测中期(三到五年)房价走势应从经济学入手,
预估预测长期(五年以上)房价走势应从社会学入手,
当然必须在政治经济学的指导下,还应将社会学、经济学和行为学三者相结合,加以判断。

以深圳房地产市场为例,深圳湾片区房价曾在2007年前后出现过一次明显的波动,与经济学家们从宏观经济学视野出发得出的分析结果大相径庭,实际情况是,当时有一个香港炒房客收购了该片区的100多套房源,并利用“左手买入,右手卖出”抬高片区房价,最早按1.2万/平入手,第二年升至1.6万/平,第三年涨到2万/平,通过集中控制房源抬高片区房价。之后,百仕达红树西岸以五万元每平方米率先冲高房价,该片区房价迅速上涨,进入2016年,南山深圳湾的房价大多破10万/㎡了。

又如2011年时香蜜湖片区顶层复式房价仅为6-7万/平左右,当年一炒房客将该片区相当多的顶层复式纳入手中,2012年该片区房价迅速攀升至8-9万/平方米,2015年涨至12-20万/平方米。当然,顶层复式房奇货可居,容易被炒房者操控(提醒:本文所例数据仅供参考,建议随行就市判断)。

由此可见,短期内预测中国房价走势,仅依靠经济数据和GDP总量已无法准确推断,还需综合运用行为学的知识。

    A+
发布日期:2016年09月10日  
内容标签:地产专家帅过头
网友投稿

发表评论

您必须 登录 才能发表留言!